地政

內政部日前表示，有固定基礎之農業設施申辦建物所有權第一次登記，應依土地登記規則第７９條第１項規定，檢附使用執照；或提出主管建築機關依建築法第９８條及第９９條第１項規定，核發得免發使用執照之證件。
內政部指出，按土地登記規則第７９條第１項規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件等文件，其中「依法得免發使用執照之證件」係指依建築法第９８條及第９９條第１項規定，得免適用建築法全部或一部之建物，如其係得免發使用執照者，應提出主管建築機關核發之證件。

又依農業發展條例第８條之１第２項、申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第３２條第１項及第３３條第２項規定，有固定基礎之農業設施取得同意容許使用後，除符合一定面積及層數者，得免申請建築執照外，原則應申請建築執照，地方政府主管機關應對取得容許使用之農業設施及其坐落農業用地造冊列管，並抽查是否依核定計畫使用；嗣為簡政便民，行政院農業委員會１０３年１２月３０日農企字第１０３００１２９４２號函釋，農業設施得免申請建築執照之審認事宜。

為促進農業用地上與農業經營不可分離之有固定設施之農業設施設置之合理化，就興建使用農業設施之行為予以規範，地方政府主管機關核發之「農業用地作農業設施容許使用同意書」僅係得於農業用地上興建使用農業設施之許可文件，與申請建物所有權第一次登記應附主管建築機關核發之合法建物證明，兩者用途及目的尚屬有別。參照內政部１１２年７月１３日台內地字第１１２０２６４４３９號函釋，有固定基礎之農業設施，雖領有「農業用地作農業設施容許使用同意書」，仍應檢附使用執照或免發使用執照之證件。

要　　旨：進入清算程序之財團法人為了結現務及清償債務而處分不動產，無須經董事
會特別決議程序通過，如因處分不動產申請移轉登記，應無須提出其主管機
關核准或同意備查之證明文件


主 旨：進入清算程序之財團法人因處分不動產申請移轉登記，無土地登記規則第
42 條第 3 項規定之適用
說 明：一、按「下列重要事項，應經董事會特別決議，並陳報主管機關許可後行
之：四、不動產之處分或設定負擔。」、「財團法人解散後，除因合
併或破產而解散外，應即進行清算。前項清算程序，適用民法之規定
；民法未規定者，準用股份有限公司清算之規定。解散之財團法人在
清算之必要範圍內，視為存續。」分為財團法人法第 45 條第 2 項
第 4 款及第 31 條所明定；又民法第 37 條、第 40 條及第 42 條
亦規定法人解散後財產之清算人、清算人職務及法人清算屬於法院監
督等事項。
二、財團法人解散後，除因合併或破產而解散外，即應由清算人進行清算
事務。而清算程序，係以了結清算前之一切法律關係，並移交其賸餘
財產為目的，董事會因無執行業務之必要而不存在，由清算人對內執
行清算事務，對外代表財團法人。是清算中之財團法人為了結現務及
清償債務而處分不動產，無上開財團法人法第 45 條第 2 項規定應
經董事會特別決議程序之適用（法務部 110 年 1 月 19 日法律字
第 10903517880 號函意旨、最高法院 103 年度台上字第 2379 號
判決意旨參照），自無須陳報主管機關許可。又本案既經臺灣花蓮地
方法院函復清算人就任業經備查，該清算人本即得處分該財團之不動
產；主管機關貴府社福單位復表示許可該財團法人歇業解散函，亦未
提及限制清算人處分權限，爰進入清算程序之財團法人因處分不動產
而申請移轉登記，應無土地登記規則第 42 條第 3 項規定之適用。

發文機關：內政部
發文日期：民國112年6月20日
發文字號：台內地字第1120263769號
說明：
一、私法人為受政府捐助之財團法人或公（國）營事業，買受供住宅使用之房屋，免經許可。
二、私法人為金融控股公司或銀行轉投資之資產管理公司，或為銀行合資且全資轉投資設立之資產管理公司，買受供住宅使用之房屋，該房屋符合下列各款情形之一者，免經許可：
(一)為金融機構出售之不良債權擔保品。
(二)為各級政府或機關公開標售之標的。
三、私法人為不動產經紀業，與買方簽訂仲介契約，訂有房屋辦竣所有權登記後買方發現瑕疵，買方得請求其買受該房屋之約款者，私法人買受該供住宅使用之房屋，免經許可。
前項規定，限於私法人已盡相當注意義務而仍不能發現之下列瑕疵之一者：
(一)高氯離子混凝土。
(二)高放射性污染。
(三)有非自然死亡之情事。
四、私法人為實施或參與都市更新，買受供住宅使用之房屋，符合下列各款情形之一者，免經許可：
(一)房屋坐落都市更新條例第七條規定之迅行劃定或變更更新地區範圍內。
(二)買受經公開展覽都市更新事業計畫範圍內之房屋，且私法人為該計畫之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資者。
以重建方式實施都市更新事業計畫，私法人與得分配建築物者簽訂契約，買受分配後供住宅使用之房屋，並符合下列各款情形之一者，免經許可：
(一)私法人為都市更新事業計畫之實施者或出資者，且該契約於辦竣建物所有權第一次登記前簽訂。
(二)該契約於本條例第七十九條之一規定施行前簽訂，並經公證或認證。
五、私法人為實施或參與都市危險及老舊建築物加速重建條例之重建計畫，買受計畫核准範圍內供住宅使用之房屋，且私法人為重建計畫之土地所有權人、合法建築物所有權人或新建建築物之起造人，免經許可。
以合建方式實施重建計畫，私法人與得分配建築物者簽訂契約，買受分配後供住宅使用之房屋，並符合下列情形，免經許可：
(一)私法人為新建建築物之起造人。
(二)該契約於辦竣建物所有權第一次登記前簽訂。
六、私法人為起造人，與土地或建物所有權人簽訂合建契約新建或重建房屋，約定土地或建物所有權人分得之房地由私法人承購，而買受土地或建物所有權人分配後供住宅使用之房屋，免經許可。
七、私法人買受供住宅使用之房屋，係依文化資產保存法指定或登錄之私有古蹟、歷史建築及紀念建築，免經許可。
八、私法人依下列法律規定行使優先購買權，買受供住宅使用之房屋，免經許可：
(一)民法第四百二十六條之二第一項規定及第九百十九條第一項規定。
(二)民法物權編施行法第八條之五第五項規定。
(三)土地法第三十四條之一第四項規定及第一百零四條第一項規定。
九、私法人因參與法院拍賣，買受供住宅使用之房屋，免經許可。

土地法第 104 條第 1 項有關基地出賣時，承租人有權依同樣條件優先購買之規定，立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇
之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分
權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。

立法院日前三讀通過「平均地權條例部分條文修正案」，限制換約轉售及炒作行為，並重罰違規者，另建立檢舉獎金、解約申報登錄及私法人購買住宅許可的制度，藉此達到打擊炒房、健全房市交易秩序的目的，並有助於不動產產業及市場穩健發展，保障民眾居住正義與購屋權益。
內政部表示，為杜防哄抬房價行為，增訂預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，除了配偶、直系或二親等內旁系血親，不得讓與或轉售第三人的限制，除非符合特殊情形，並經地方政府核准，且建商也不得同意或協助讓與或轉售，違規者將按戶數處五十萬至三百萬元的罰鍰。同時更明定任何人不得有不動產炒作的行為，例如散播不實資訊影響交易價格、與他人通謀虛偽交易營造買賣活絡假象，透過違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，違規者將按交易戶數處罰一百萬至五千萬元。

內政部進一步指出，預售屋買賣契約解約情形將納入現行平均地權條例第４７條之３申報登錄資訊範圍，並於同條例第８１條之２增訂相關罰責，建商若無於三十日內申報登錄，將按戶數處三萬至十五萬元罰鍰。此外，配合調整地價評議委員會的組成成員，將現行平均地權條例第４條刪除地方民意代表及其他公正人士，並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於二分之一，以強化委員會的專業功能。

內政部最後表示，此次修正增訂不動產銷售買賣或申報實價登錄資訊違規的檢舉制度，並授權中央主管機關訂定檢舉獎金相關辦法，民眾可敘明事實及檢具證據資料向地方政府檢舉，若經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。關於私法人購買住宅增訂許可制，將依其取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」，需經內政部許可者並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，避免住宅成為私法人投資炒作的標的。

土地法第104條第1項優先購買之權，係為保護地上權人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，俾使房屋所有權與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予地上權人之權利，具有法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。此外，地上權人之權利有無，應依行使權利時之狀態認定之，倘地上權人行使優先購買權時，本於地上權而在土地上建有房屋者，其行使優先購買權即屬合法。

土地法第12條規定所謂私有土地因成為公共需用之湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅，並非土地物理上之滅失，所有權亦僅擬制消滅，當該土地回復原狀時，依同條第2項規定，原土地所有人之所有權當然回復，無待申請地政機關核准。同項所稱「經原所有權人證明為其原有」，係行政程序申請所需之證明方法，不因之影響其實體上權利。況同條第1項原土地所有人，於土地回復原狀時，其所有權當然回復，無待申請或請求，無請求權消滅之問題。

定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，不受共有人主張之拘束，但須以其方法適當者為限。因此，法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係、使用情形，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平。而土地分別種植竹林、茶樹、竹林，是否影響各該部分土地之價值，攸關分割方案是否妥適之判斷，非無進一步研求之餘地，法院未詳為深究，遽為判決，未免速斷。

非都市土地供公共設施使用認定及核發證明辦法。
財政部說明，根據新修土地稅法第３９條第３項規定，非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前的移轉，經需用土地人證明，免徵土地增值稅。而同條第４項則是授權主管機關訂定該證明核發程序及其他應遵行事項的辦法。

為了讓徵納雙方及需用土地人發證作業有所依循，該辦法第２條明定非都市土地、需用土地人、供公共設施使用、依法完成使用地編定及申請人的用詞定義。第３條第１項則是規定申請人向需用土地人提出申請所應檢具的文件，包括有移轉土地需要的證明文件、土地登記謄本、地籍圖謄本、國民身分證、戶口名簿影本等。同辦法第５條第１項規定需用土地人受理案件的辦理期限為三十個工作日，第６條則是規定核發證明書的應記載事項。

財政部表示，民眾向需用土地人申請核發非都市土地供公共設施使用證明書，如果無法知道需用土地人，辦法第３條第２項也規定可向土地所在地的地政機關查詢。並提醒，需用土地人核發的證明書有效期限為八個月，如因地籍異動、計畫變更或其他事由致與原證明內容不符時，該證明書就會立即失效。

房東不得禁止房客申請租金補貼 房客可拒絕及主張無效